Каждому риэлтору нужно это понимать В Кассационном определении от 17.11.2021 N 48-КАД21-13-К7 Судебная коллегия по административным делам ВС РФ разъяснила, какие последствия возникнут в случае уступки прав требования по ДДУ. В рассматриваемом деле физлицо в течение года заключило шесть договоров уступки прав на квартиры в МКД.
В следующем году в ИФНС была представлена декларация по форме 3-НДФЛ, в которой указан доход от уступки имущественных прав и заявлены документально подтвержденные расходы, связанные с их приобретением. Сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет, исчислена налогоплательщиком в размере 23 000 руб.
По результатам проверки указанной декларации инспекция сделала вывод о неправомерном применении имущественного налогового вычета, поскольку физлицо осуществляло предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве ИП, о чем свидетельствуют следующие обстоятельства:
- систематическая реализация имущества с целью извлечения прибыли;
- небольшой срок нахождения имущества (имущественных прав) в собственности (от 61 дня до 187 дней);
- массовость действий;
- отсутствие иного дохода.
Общая сумма доначислений (НДФЛ, пени, штраф) превысила 1 300 000 руб.
Мнения судов разделились. Судебная коллегия ВС РФ разъяснила следующее.
По общему правилу база по НДФЛ определяется как денежное выражение полученных доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218 - 221 НК РФ.
Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ закреплено право на получение имущественного налогового вычета, в том числе при продаже недвижимого и иного имущества.
В пункте 2 названной статьи предусмотрены особенности предоставления такого имущественного вычета: вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
При этом в силу пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ положения пп. 1 п. 1 данной статьи не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Вывод судов об отсутствии у физлица права (вместо получения имущественного налогового вычета) уменьшить доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав, является ошибочным.
Абзацем 2 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что при уступке прав требования по ДДУ (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на величину фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.
Обратите внимание! Осуществление физлицом предпринимательской деятельности не препятствует применению имущественного налогового вычета к доходу, полученному от продажи имущественных прав, поскольку пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ исключается применение имущественного вычета в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, а не имущественных прав.
В соответствии с п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав).
Право требования по ДДУ не является имуществом, а относится к имущественным правам.
Таким образом, налогоплательщик был необоснованно лишен права уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на размер фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав на шесть объектов недвижимости.
Иной подход противоречит принципам равенства и экономической обоснованности налогообложения (ст. 3 НК РФ).
Подведем итог. Совершение физлицом (не ИП) нескольких операций по уступке прав по ДДУ может быть классифицировано как осуществление предпринимательской деятельности. Однако это не означает, что налогоплательщик не может уменьшить сумму полученных от уступки доходов на величину своих расходов, связанных с приобретением имущественных прав.